대토 보상 의미 주의사항

대토 보상의 의미와 주의 사항에 대해 알아보겠습니다. 3기 신도시 토지보상 비율을 늘린다는 소식이 있었는데요 하남 교산 등 3기 신도지 예정지에 대한 토지보상 절차가 시작되면서 보상금의 부동산 시장으로의 자금 유입에 주목하고 있습니다. 그럼 대토 보상은 무엇이고 유의할 점은 무엇인지 알려드리겠습니다.

 

대토 보상이란

대토 보상이란 3기 신도시와 같은 새로운 토지개발 정책으로 인해 토지를 수용해야 할 원인이 발생하면 토지소유자가 원하는 경우에 현금 대신 토지로 보상받는 것을 말합니다. 3기 신도시 예정지 6곳 중 현재 하남 교산과 인천 계양에 대한 토지보상 협의가 진행이고 남양주 왕숙과 과천은 아직 감정평가를 마치지 못했고 부천 대장과 고양 창릉은 하반기 토지보상 협의를 목표로 준비 단계에 있습니다.

정부는 토지보상금의 부동산 시장 유입을 줄이기 위해 대토보상 비중을 높이는 데 힘쓰고 있습니다. 토지보상 유형을 아파트 용지 등으로 다양화하고 LH의 자산관리 참여를 통해 대토보상 리츠도 활성화할 계획이라고 합니다. 양도소득세 감면율도 15%에서 40%로 인상했습니다.

참고로 지난 2018년 수서역세권의 경우 대토보상 비율이 절반을 넘았고 고양과 성남의 많은 토지소유주가 대토보상을 선택했습니다. 토지보상금이 시중 유동자금과 맞물려 수도권 지역 부동산 시장을 자극하는 요인으로 작용할 가능성이 높아져가고 있습니다.

 

3기 신도시 대토보상

3기 신도시 중에 하남교산지구에서는 대토 보상 대상 토지가 50필지 이상 풀릴 예정입니다. 다음 초엔 하남 교산지구 대토보상 계획이 공고될 예정인데 공동주택용지, 주상복합용지, 상업시설용지 등 총 50필지 이상을 대토보상 대상 토지로 포함시키겠다고 합니다. 이렇게 되면 3기 신도시와 중소규모 택지개발지구들 중에서 가장 많은 땅이 나오게 됩니다.

 

1) 3기 신도시 보상금 추정 액수

사업지구	보상금	보상착수
인천 계양	1조1300억원	2020년 말
과천 과천	2조2800억원	2020년 말
하남 교산	6조8000억원	2020년 말
남양주 왕숙	5조8000억원	2021년 상반기
고양 창릉	6조4000억원	2021년 상반기
부천 대장	1조원	2021년 상반기

2) 주요지구 대토보상 비율

사업지구	대토보상비율	보상 착수
수서역세권	51%	2018년 9월
고양 장항	28%	2018년 12월
과천 주암	25%	2019년 11월
성남 금토	29%	2019년 12월
성남 복정1	37%	2020년 1월

대토 보상 주의사항

토지보상 대상자에게 해당 사업의 조성 토지를 공급해 개발이익을 공유하고 세제혜택을 시행하고 있는 것이 대토 보상의 목적입니다. 사업시행자는 대토보상권을 대토보상 계약일부터 소유권 이전 등기일까지 전매 금지하고 있습니다.

그러나 일부 컨설팅 회사가 대토보상권에 근질권 설정 등을 통한 대출행위, 대토보상권에 현금 전화 보상금 채권 신탁 등의 방법으로 불법 전매하는 편법 거래를 하고 있는데요, 이에 정부는 전매 제한 대상에 현금으로 전환해 보상받을 권리를 포함해 대토보상권 전매제한 대상을 명확히 한다는 방침을 세우고 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 하는 처벌규정을 적용하고 있습니다.

또한 우회적으로 현금화하거나 민간 부동산개발업자의 토지 확보 수단으로 악용하는 폐해를 방지하기 위해 보상계약을 체결한 날로부터 3년간 대토보상 리츠 주식 처분을 제한하고 위반할 경우 영업인가 취소와 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처하는 법률도 추진 중에 있다고 합니다. 과열된 부동산 시장에 각종 편법과 부작용을 막기 위해 강력한 처벌 수단을 모두 동원할 듯 하니 대상자나 관련 업계에서는 이를 유의해야겠습니다.