공인중개사 시험 후기 난이도 전망

 

2021년 32회 공인중개사 시험을 본 후기로 난이도와 향후 공인중개사 전망은 어떤지 알려드리고자 합니다. 부동산에 관심이 많아 꼭 공인중개사를 하기 위한 목적이 아니더라도 공인중개사 자격증에 관심이 많은 분들이 계실 텐데요, 시험 난이도는 어떨지 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

 

2021년 32회 공인중개사 시험은 어려웠습니다. 적어도 저한테는요. 공부기간은 약 8개월 정도였고, 직장은 쉬고 있었습니다. 남들은 직장 다니면서도 하는데 한번에 동차를 붙지 않으면 안되겠다 싶어서 초반엔 강의를 열심히 들었습니다. 강의 수가 많아서 점점 지겨워지더군요. 평일 저녁까지 강의만 듣다가 저녁이나 주말엔 열심히 놀았습니다. 아무튼 결론은 60점대로 합격했는데 잘못하면 떨어질 뻔 했습니다. 

 

공인중개사 시험일정 과목

 

• 2022년 33회 시험일정

접수	추가접수	시험일	합격자발표
8월8일~12일	10월 13일~14일	10월29일	11월30일

 

• 시험과목

구분	시험과목	문항수	시험시간
1차 1교시	1. 부동산학개론 2. 민법및민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정	과목당 40문항	100분
2차 1교시	1. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무	과목당 40문항	100분
2차 2교시	1. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법	40문항	50분

 

• 합격기준

1차 : 매 과목 100점 만점에 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점

2차 : 1차와 동일

 

 

공인중개사 시험 합격 후기

과목은 모두 다섯 과목이지만 2차가 공시법과 세법으로 나누어져 있으니 여섯 과목으로 봅니다. 32회 기준으로 보면 각각 공부와 시험 난이도는 다음과 같았습니다.

 

• 부동산학개론(난이도 중) - 부동산개론은 공부할 때 매우 어려웠습니다. 개론은 말하자면 부동산 전반에 대한 이해를 묻는 시험인데요, 사회적, 경제적 상식을 필요로 하고 계산 문제도 나오기 때문에 어렵게 느끼며 강의를 따라간 것 같습니다. 가끔은 무슨 얘긴지 모를 정도로 어렵게 느껴지는 부분이 나오기도 합니다. 그러나 실제 시험에서는 그렇게 많이 어렵게 느껴지진 않았습니다. 물론 계산문제는 시간이 워낙 부족하기 때문에 처음엔 안 풀고 스킵했습니다. 나중에 시간이 몇 분 남아서 한 두 문제 정도 풀어서 체크했습니다.

 

• 민법(난이도 상) - 민법은 공부할 때 재미있게 했습니다. 이해 위주의 공부이기 때문에 부담이 없었습니다. 그러나 시험 당일 충격적이었는데요. 이번 32회 때 가장 어려웠던 과목으로 대부분의 수험생들이 민법을 꼽았습니다. 민법은 갈수록 더 어렵게 내고 있는 것 같습니다. 지문의 길이가 매우 길어 채 읽지도 못하고 답을 체크해야하는 부담이 있고, 특히 32회는 꼼꼼하게 기초부터 모두 이해를 해야 풀 수 있는 지문들이 많았던 것 같습니다. 단 시간 내에 암기로 할 수 있는 과목이 절대 아니란 걸 뼈저리게 느꼈습니다.

 

개론,민법 시험점수

 

• 중개실무(난이도 중하) - 중개실무는 실제 공인중개사 업무와 법령을 이해하는 과목입니다. 그래서 공부할 때 어려운 부분은 없었는데 외워야할 법령이 많습니다. 특히 공인중개사 제도와 관련한 절차와 과태료 등입니다. 매우 헷갈리기 때문에 처음부터 외우는 습관이 필요합니다.

 

• 공법(난이도 중상) - 공법은 그야말로 정말 미운 과목입니다. 아무리 강의를 많이 들어도 머릿속에 남는 게 없습니다. 그 말이 그말같고 문제를 풀면 틀린 거 또 틀리고 시험 직전까지 점수가 오르지 않습니다. 과락을 면하는 게 목표입니다. 정비법, 개발법 등 외워야할 법이 수십 개고 법마다 비슷한 용어를 쓰지만 내용이 다른 것들을 세심하게 골라내야 하기 때문입니다. 아주 골치 아픈 과목인데 포기하지 않는 것이 관건입니다. 끝까지 반복, 반복, 반복해야 합니다. 그래야 겨우 외워지기 때문에 신경 써야 할 과목입니다.

 

 

 

 

• 공시법(난이도 중) - 부동산 등기에 관한 일반적인 내용을 이해하는 것이 중요합니다. 처음에 강의를 들을 때 이해 위주로 공부하는 것이 좋습니다. 이해가 안된 채로 넘어가면 나중에 기억에 남지 않아 외워지지 않고 점수가 오르지 않습니다. 저는 처음에 소홀히 한 시간이 있어서 시험이 다가올 때도 기본서를 뒤지면서 효율적이지 못하게 공부했습니다.

 

• 세법(난이도 중) - 세법은 강의 선생님을 두 세번 바꾸다가 마지막까지도 정리를 못한 채로 시험을 봤습니다. 다행히 시험이 어렵지 않게 나와 치명적이지 않았는데 가장 불안한 과목이었습니다. 계산에 약해서였는지도 모르겠으나 너무 계산문제에 신경 쓰다 보니 공부를 뒤로 미루게 된 이유도 있었습니다. 사실 계산문제는 많이 나오지 않았습니다.

 

시험 총평

 

공인중개사 시험은 결론적으로 절대 우습게 볼 시험이 아닙니다. 평균 60점이야 넘겠지 하는 안이한 생각으로 공부한 감이 없지 않아 있었는데 시험 당일 정말 당황스러울 정도로 어렵게 느껴졌습니다. 다행히 합격은 했지만 시험 문제의 수준이 정말 생각보다 높았고 마지막에 조금만 공부를 소홀히 했어도 떨어질 시험이었다는 생각에 안도의 한숨을 쉬었습니다. 

 

특히, 여타 다른 시험보다 지문의 길이가 매우 길어 40문제를 50분 안에 풀기란 정말 어려운 일입니다. 마킹 시간을 빼야 하기 때문에 한 문제를 1분 안쪽으로 풀어야하는데 지문을 다 읽고 이해하기는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 물론 공부를 많이 하고 문제를 많이 풀어봤으면 더 빨리 풀 수도 있었겠지만 6과목이나 되는 과목을 모두 소화하려면 한 과목을 깊이 있게 많이 공부하기란 쉬운 일이 아니지요. 

 

 

공부와 시험 팁

 

1. 민법 기초를 튼튼히 하기 - 민법이 어려워지고 있고 민법 전체에 대한 이해가 있어야 풀 수 있는 문제가 많음.

2. 계산 문제에 집착하지 않기 - 계산문제는 당락에 영향이 없음.

3. 공법과 중개실무 암기분야는 틈틈이 외우기 - 한꺼번에 외우려면 잘 안 외워짐.

4. 체력관리 - 1,2차를 모두 본다면 거의 하루 종일 시험을 보기 때문에 체력관리가 중요.

5. 포기하지 않기 - 한 과목이라도 포기하지 않고 마지막 일주일을 열심히 해야 합격.

 

 

 

공인중개사 전망

공인중개사 시험을 합격하고도 거의 대부분의 합격자가 쉽게 개업하지 못하는 게 현실입니다. 왜냐하면 실무경험이 없기 때문이기도 하고 요즘처럼 부동산 시장이 완전히 얼어붙은 시기에는 사무실 월세를 감당하기 어렵기 때문인데요, 그렇다고 소속 공인중개사로 일하기에도 어려움이 있습니다. 역시 거래가 많이 없기 때문입니다.

 

개업하지 않고 부동산에 소속된 중개사는 기본급이 없는 비율제로만 취업하는 게 대부분인데 배운다는 것을 감안하고도 거래가 없다면 배울 기회조차 없는 게 현실입니다. 지역에 따라 차이가 있겠지만 거래절벽인 시기에 바로 공인중개사 일을 하면 돈을 벌 수 있을 거란 기대는 잠시 접어놓고 있는 것이 편할지도 모르겠습니다. 그러나 시장은 움직이는 거니 언젠가 시장이 다시 활기를 찾는 날이 올 때까지 꾸준히 공부하고 있어야겠습니다. 그 어느 때보다 많은 지식들이 필요한 시대니 까요. 부동산 전문가들은 정상적인 시장이 되려면 시간이 좀 걸리겠다는 분석들을 하고 있는데 빨리 부동산이 시장이 안정이 되기를 바라봅니다.